טיפים שימושיים

חלק מהמתחם בשנת 2019

Pin
Send
Share
Send
Send


10 דקות לקריאה

החל מה -1 בינואר 2017 נכנס לתוקף חוק פדרלי חדש ששינה לחלוטין את המסגרת הרגולטורית לרישום נדל"ן ועסקאות עימו בפדרציה הרוסית - החוק הפדרלי מס '218 "בנושא רישום מדינה של נדל"ן" מיום 13 ביולי 2015. מה הוא חלק מהנחות ואיך לרשום חוזה שכירות, קרא את המאמר.

משתנה בשנת 2019

השינויים השפיעו על כל תחומי פעולות הרישום ומידע על נדל"ן הכלולים בפנקס המדינה. בפרט, מרשם הנדל"ן עצמו השתנה - כעת זהו פנקס הנדל"ן המאוחד (USRN). הוא מכיל מידע על המאפיינים הקדסטריים של חפצים, ומידע על זכויות רשומות, הגבלות עליהם.

המושגים והניסוחים הקשורים לחלק התיאורטי הם קונקרטיזציה והכללה - מושגים מושג של חפץ נדל"ן, סוגי חפצי נדל"ן, תכונות פעולות הרישום איתן.

באשר לחלק הנחות (בניין), החוק הפדרלי מס '218 מגדיר אותו לא כאובייקט נדל"ן נפרד, אלא כמידע על חפץ הנדל"ן שנרשם ב- USRN, שנכנס אליו בקשר עם רישום ההגבלות (שעבודים על החפץ), וגם כאובייקט. זכויות קניין בצורה מוגבלת. יש לקחת בחשבון גישה זו באופן ספציפי, כמו גם לנתח משפטי של כללים חדשים המכסים רישום קדסטרלי של חלק מהבניינים (מבנים) ופעולות רישום בברית המועצות עימם.

חוות דעת מומחה.החידוש העיקרי הוא רישום החכירה והרישום הקדסטרי לחלק מהמתחמים או הבניין צריך להתקיים באותו זמן. מהנדסי קדיסטרל דרך חכמה בשנת 2019 מכינים תוכניות טכניות ומעבירים אותם לבעלים להגשה יחד עם חוזה השכירות.

מושג נדל"ן

אמנות. החוק הפדרלי מס '218 מאושר, הרעיון של חפץ מקרקעין מאושר - אלה חלקות קרקע, קונסטרוקציות, בניינים, חניונים, בניה בעיצומה, בניינים, מתחמים קרקעיים מאוחדים, וחפצים אחרים שהמאפיין המשותף שלהם הוא קשר חזק עם הארץ (תנועתם בלתי אפשרית מבלי לפגוע בהם) מטרה), כמו גם נוכחות של מאפיינים המאפשרים לך להגדיר אובייקטים כדבר מוגדר באופן אינדיבידואלי.

כל אובייקט שנמצא תחת מאפיינים אלה כפוף לרישום ורישום קדסטרי ב- USRN. בתורו, פנקס הזכויות של המדינה המאוחדת מכיל את כל המידע על נדל"ן בפדרציה הרוסית, המחולק לסעיפים בה.

סעיפי USRN הם כדלקמן: מרשם של חפצי נדל"ן (קדסטר נדל"ן), פנקס זכויות ומגבלות (שעבודים), פנקס מידע על גבולות אזורים מיוחדים (פנקס גבולות), תיקי רישום, מפות קדסטרליות וספרים למסמכי חשבונאות.

למי מיועד מידע זה? יתר על כן, אותו חלק מהבניין או חלקו של הבניין, במובן זה שהוא מאושר עתה על ידי החוק הפדרלי מס '218, אינו חפץ, אלא מידע על החפץ הרשום ב- USRN. חלק אחר במתחם (בניין) הוא מושא לזכויות קניין, אשר ניתן למשל להשכיר, אך לא ניתן למכור אותו. מדוע - שקול להלן.
אמנות. 8 לחוק הפדרלי מס '218 "בנושא רישום נדל"ן ממלכתי", מצוין מידע על הנכס - מידע על החלק של הנכס (פסקה 22). אמנות. 14 לחוק הפדרלי מס '218, נקבע כי רישום הזרם המדינה ורישום הזכויות מתבצע במקביל, במקרה של היווצרות או סיום קיומו של חלק מהבניין (הבניין) עליו חלות ההגבלות הרשומות (שעבודים), אם הגבלות כאלה (שעבודים) כפופות לרישום המדינה.

T.O. אין להתייחס לחלק מהשטח או לחלק מהבניין כנכס נפרד. בהתאם לחוקים החלים, היווצרות חלקים מהנכס אפשרית רק בשל העובדה שהם כפופים למגבלות כלשהן. מגבלות אלה יכולות להיות, למשל, שכר דירה, הקלה. אם חלק מהחדר הוא אובייקט נפרד, אז הוא גם הופך לחדר. כך גם לגבי חלק מהבניין - החלק הרשום שלו הוא המקום, אך החלק המושכר הוא בדיוק חלק הבניין בהתאם לנוסח החוק הפדרלי מס '218.

חוות דעתו של המהנדס הזכוכית.פיתוח מחדש של החצרים אינו מונע את רישום החכירה. איך זה אפשרי? ישנן מאות תוכניות טכניות עם פיתוח מחדש בפורטפוליו של Smart Way, התקשרו אלינו, אנחנו יכולים לעזור.

מאפיינים בולטים של חלק בחדר (בניין)

הנוהג של רישום קדסטרי של בניינים, בניינים וחלקיהם גדוש במצבים מגוונים ומעוררי מחלוקת עם רשויות הרישום המקדש. כל זה נגרם מכמה גורמים: "הרטיבות" של המסגרת הרגולטורית, היעדר יחסי גומלין בין מחוקקים למהנדסים קדסטריים (פרקטיקות קדסטרליות), טעויות של מהנדסי קדסטרל ורשמי נדל"ן, ונוהלי אכיפת החוק המגוונים של רשויות רישום קדסטראליות (חדרי קדסטרל).

ביתר פירוט, נוהג אכיפת החוק בנושא סרבנות לרישום קדסטרלי גובש על ידי בתי המשפט במסמך: "סקירת הנוהג השיפוטי במקרים שעסקו באתגר הסירוב לביצוע רישום קדסטרלי (אושר על ידי נשיאות בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית ב- 30 בנובמבר 2016)." אך זה חל על החלת החוק הפדרלי מס '221 והחוק הפדרלי מס' 122, כמו גם על גזרות הממשלה בתוקף עד ה- 01/01/2017. בשנים 2017-2018 עמדת בתי המשפט בדבר הצורך בהכנת תכנית טכנית לרישום הסכם שכירות תואמת בחיוב את החוק הפדרלי מס '218 - נדרשת תוכנית טכנית לחלק מהנחות בעת רישום חוזה שכירות. סירובו של רוזרסטר לרשום חוזה שכירות מבלי לספק תוכנית טכנית מתאימה הוא תגובה חוקית של גוף ממלכתי למסמכי המבקש שהוצאו לפועל בצורה שגויה.

יובהר כי יש לקחת בחשבון חלק מהנחות (הבניין), כך שניתן יהיה להשכיר, בחשבון ה- USRN על בסיס התוכנית הטכנית. החל מה -1 בינואר, 2017, חשבונאות חלקית מתקיימת באופן בלעדי בעת רישום החכירה (או שעבוד אחר על האובייקט). מוקדם יותר, עד ה- 01/01/2017, ניתן היה לחלק מראש את המקום או את הבניין לחלקים ולהקצות להם מספרים קדסטריים זמניים. כעת בוטל נוהל זה - ניתן לרשום חלק מהבניין רק בו זמנית עם חוזה השכירות עבורו. אם בעל הבניין (החדר) רוצה למכור חלק ממנו, אז לצורך פעולות כאלה נדרש להקצות אותו כאובייקט נדל"ן נפרד - חדר. פעולה כזו מחייבת גם הכנת תוכנית טכנית ורישום הזכות לאובייקט שנבחר.

הגיוני שהקצאת חלק מאובייקט נדל"ן כאובייקט נפרד (עם מספר קדסטרלי חדש) מניחה הליך קפדני יותר וצירוף מקרים של כל המאפיינים הנחוצים שנקבעו בחוק - קריטריונים לבידוד ובידוד מאובייקט הנדל"ן הראשי. זה נובע מהעובדה שבמהלך היווצרותו יש לקחת בחשבון את האינטרסים של הבעלים הפוטנציאלי: היכולת להשתמש בחצרים שנוצרו ללא צורך ליצור קשר עם אנשים אחרים. כמו כן, לבחירת חלק מהחדר, יש צורך בקואורדינטות של הבניין.

כדי להירשם עם USRN למידע על חלקו של הבניין (בניין), נדרש רק רצונו של בעל האובייקט למבצע זה והתאמת הנכס העיקרי לדרישות החוק. ייתכן שחלק מחדר (בניין) אפילו אינו מקיר קירות, הקריטריונים לבידוד ובידוד הם אופציונליים (זהו מאמר נפרד באתר האינטרנט שלנו). ניתן לשכור חלק מהבניין לכל מטרה משפטית, אפילו להתקנת מכשיר סחר. אין הגבלות על פי חוק. לחברת Smart Way LLC ניסיון רב בתחום הרישום הקדסטרי, לרבות רישום חלקים של בניינים ומבנים להתקנת מכונות אוטומטיות, כספומטים ושקעים אחרים ("איים" למסחר במרכז קניות, נקודות מניקור מומחים). לחלקם נראה כי זו שאלה לא משמעותית, אך עסקים קטנים ממלאים תפקיד פעיל בשוק הנדל"ן, ותנאי השוק המודרני דוחפים עסקים קטנים לחפש צורות סחר צרכניות חדשות ונוחות יותר.

תוכנית קומה לתכנית הטכנית

כיצד לרשום חלק מהחצרים (בניין) בשנת 2019

חלק מהבניין או חלק מהבניין - כיצד לקבוע מה צריך לעשות כדי לרשום חוזה שכירות לחלק מהנכס? זה נובע מהתכונה של זכויות רשומות בנכס הראשי. אם בעל הבית הוא הבעלים של הבניין, השוכר צריך להקצות חלק מהבניין. אם הנכס נמצא במקום - מוקצה חלק מהחצרים.

כאמור, אמנות. 14 לחוק הפדרלי מס '218 "על רישום מקרקעין ממלכתי" נקבע כי רישום קדסטרלי של חלק מחפץ מקרקעין מתבצע יחד עם רישום הזכויות, במקרה בו רישום זכויות כאמור הוא חובה. הצורך ברישום חוזה שכירות נובע מרצונם של הצדדים ונקבע בחוזה עצמו.

החכירה כפופה לרישום ללא תנאי אם היא מסתיימת לתקופה של יותר משנה. לצורך רישום קדסטרלי של חלק מהבניין (בניין), יש צורך בהכנת תוכנית טכנית העומדת בדרישות החוק הפדרלי החדש מס '218. כדי ליישם את הדרישות שלה, ממשלת הפדרציה הרוסית אימצה מספר החלטות המאשרות את הנוהל לייצור תיעוד טכני לרישום קדסטרי של כל סוגי הנדל"ן. כל התקנות שקבעו בעבר התקבלו מאז 01.01.2017.

בעת הגשת מסמכים לרישום חוזה שכירות רשאי החוכר או המשכיר להגיש בקשה בבקשה המתאימה. בעבר ניתן היה להגיש מסמכים לרישום קדסטרלי של חלק מהמתחם (בניין) עם טיוטת הסכם שכירות עבורו. יתר על כן, עותק של פרויקט כזה צורף למסמכים לרישום קדסטרלי. בשנת 2019 אנו ממליצים ללקוחותינו לבצע עותק של הסכם השכירות שנחתם על מנת "לתפור" אותו לתוכנית הטכנית. במקרה זה, יהיו פחות שאלות מהרשם, וכשאתה לוקח בחשבון חלק מהחדר (הבניין), המסמך שעל בסיסו הדבר נעשה, יזוהה בבירור.

בנוסף לתכנית הטכנית, לצורך רישום קדסטרלי של חלק מהמתחם בשנת 2019, יהיה צורך לספק אישור על סמכויות החותם (בעל החפץ), ייפוי כוח לנציג, הסכם שכירות ב -3 עותקים לפחות, תשלום חובות מדינה (סכום 22,000 עבור ישויות משפטיות, 2000 ליחידים אנשים), עותקים של מסמכים מכוננים של הישות המשפטית (אם הצד בהסכם הוא ארגון), מסמכי כותרת לנכס שחלקם כפופים לחכירה. בהתאם לסוג הנכס ותכונותיו, יתכן ויהיה צורך במסמכים נוספים. על פי החוק הפדרלי החדש מס '218, אין הכרח להגיש בקשה נפרדת לרישום חוזה שכירות - מובן כי בעלי העניין מתכוונים לערוך בו זמנית רישום קדסטרלי ורישום זכויות.

כיצד לגייס חוזה שכירות

כיצד להגיש בקשה לרישום קדסטרלי לחלק מהשטח ולרישום חוזה שכירות

על מנת להגיש בקשה לרישום במועצה Rosreestr (רישום קדסטרלי, רישום זכויות), כעת עליך לבקר במרכז הרב-תכליתי לשירותים ציבוריים ("המסמכים שלי"). כעת תוכלו ליצור קשר ישיר עם Rosreestr במספר כתובות ספורות, כמו גם דרך אתר Rosreestr (https://rosreestr.ru/), לפחות בסנט פטרסבורג ובמוסקבה. צריך להיות איתך דרכון, ייפוי כוח או אישור סמכות אחר וסט מסמכים מלא איתך.

לאחר קבלת המסמכים על ידי עובדי MFC הם נשלחים לרוזרסטר. על פי החוק החדש מס '218-FZ, משלוח מסמכים אמור לארוך לא יותר משני ימי עסקים.

מונח רישום קדסטרלי של חלק מהשטח ורישום שכר דירה

על פי החוק הפדרלי מס '218, תקופת הרישום הקדסטרי + רישום הזכויות בעת הגשת מסמכים דרך ה- MFC הוא 12 ימי עבודה. המונח יופחת אם תשלח מסמכים דרך השירותים האלקטרוניים של Rosreestr ויהיה 10 ימי עבודה.
אם אתם מעוניינים רק ברישום קדסטרי, אז בשנת 2018 תקופת המינימום היא 5 ימי עבודה, אם דרך ה- MFC - 7 ימי עבודה.

חוות דעת מומחה. המונח של הפקת התוכנית הטכנית ב- Smart Way הוא יום עסקים אחד. צמצמנו במיוחד את זמן הייצור לנוחיות הלקוחות והגשת המסמכים במהירות ל- Rosreestr.

כיצד לגבש חוזה שכירות לטווח הארוך

בעת עריכת חוזה שכירות עולה לעיתים קרובות השאלה כיצד לקחת בחשבון את הדרישות של רוזרסטר לרישום החוזה בניסיון הראשון מבלי לבצע שינויים?

מספיק להקפיד על כמה כללים פשוטים:

  1. יש לפרט בבירור את נושא החכירה את מספרי החדרים ואת שטחם. דוגמא:

2. כיצד להציג חלק מהחצרים בחוזה?

מבחינה משפטית, אין מגבלות על הצגת חלק מהנחות בחוזה, הצדדים יכולים לקבוע באופן עצמאי את מספרם והרכבם של המסמכים המצורפים לחכירה. אך ברישום קסטסטרלי יש דרישות מסוימות ועל מהנדסי קדיסטרל לעמוד בהם, הם מתוארים בפירוט בצו של משרד הפיתוח הכלכלי ברוסיה מיום 12/18/2015 N 953 "על אישור טופס התוכנית הטכנית והדרישות להכנתו, הרכב המידע הכלול בו וכן טופס ההצהרה נדל"ן ... ".

תוכנית קומה לתכנית הטכנית

3. לרשום חוזה שכירות עם סט מסמכים, מוגשת גם תוכנית טכנית.

את התוכנית הטכנית ניתן להזמין מארגון שלנו, הנה איך הוא נראה:

עלות התוכנית הטכנית נקבעת באופן אינדיבידואלי. אתה יכול לגלות זאת בטלפון, זה לא ייקח יותר מ 30 שניות.

4. יש להבהב את החוזה, הוא לא צריך להכיל סימני סימון.

איך לא לעשות (אחד החוזים שהוגשו לרישום דרך Smart Way):

הערות לדוגמא בחכירה

פרטי חובות מדינה לרישום

לגבי מוסקבה לשנת 2019, הפרטים הבאים חלים:

הסכום שישולם עבור ישויות משפטיות הוא 22,000 רובל, ליחידים - 2,000 רובל.

שימו לב! מי שמגיש את מסמכי הרישום משלם את אגרת המדינה. אם בהסכם השכירות אחד האנשים הוא יזם אינדיבידואלי (IP), רצוי להגיש מסמכים ל Rosreestr דרך ה- IP, שכן במקרה זה תשלום החובה הממלכתית יהיה 2000 רובל.

השארת הבקשה לרישום ללא תמורה - החזרת הבקשה למבקש

הפונה יכול לקבל תגובה כזו מהרשות הרשומה כאשר המסמכים שהוגשו אינם תואמים את הפורמט הנדרש: תמונות אלקטרוניות של מסמכים אינן קריאות (למשל), יש תיקונים. לחלופין, ב- USRN יש תיעוד של חוסר האפשרות לבצע פעולות רישום עם האובייקט (שנתפס). כמו כן, החזרת המסמכים תהיה במקרה של אי הגשת צו תשלומים לתשלום אגרת המדינה.

החוק אינו קובע חובת מתן תשלום, אולם היעדרו הוא סיבה נוספת עבור הרשות הרשומה להחזיר מסמכים למבקש. אנו ממליצים שתצרף תמיד את מסמך התשלום בערכת הרישום.

השעיית רישום קדסטרלי, סירוב לרישום קדסטרי של חלק מהשטח

כפי שאמרנו לעיל, בעת רישום חלק מהבניין להשכרה, אין דרישות מחמירות על פי החוק, עם זאת, לרוב רשויות הרוזרסטר מחליפות מושגים ועלולות באופן בלתי סביר להשעות או לסרב לחלוטין לרישום קדסטרלי.

החוק מספר 218 קובע את עילות הסירוב לרישום קדסטרלי וכולן מתייחסות למקרים בהם, כאשר הושבתה רשות הרישום, האדם הנוגע בדבר לא ביטל את דבריו. אין עילות אחרות בחוק. כלומר בשונה מהתקנות הקודמות, החל מיום 1 בינואר 2017, לא ניתן לשלול מהמבקש רישום קדסטרלי או רישום זכויות מייד לאחר הגשת המסמכים - על רשויות רוזרסטר תחילה לספק השעיה ואת ההזדמנות לתקן מסמכים אלה.

תקופה של לא יותר משלושה חודשים ניתנת לתיקון. ניתן להרחיב אותו מסיבות מסוימות.

בשנת 2019, השעיית הרישום על ידי החלטת רוזסטר הוא אחד הכלים של הרשות הרשומה להאט את נוהל הרישום ולהשאיר את המסמכים שהוגשו מוסדרים להשעיה למשך שלושה חודשים מבלי לשקול אותם. יותר ויותר הארגון שלנו מקבל התראות מרוזרסטר כי על פי החוק הפדרלי מס '218, המועד האחרון לשקול מסמכים מההגשה הראשונית הוא 10 ימי עבודה. עם קבלת ההשעיה וניסיונות לחסל אותה, לא נשלחים למבקשים כל הודעה מרשות הרישום - הרשמים אינם פותחים אפילו את המסמכים הנוספים שהוגשו לפני תום תקופת שלושה חודשים. אכן, החוק הפדרלי 218 מכיל פער שעובדי רוזסטר משתמשים בו כיום כדי להימנע ממילוי תפקידם החוקי. ביקשנו הבהרות ממשרד הפיתוח הכלכלי בנושא זה - התשובה הייתה דומה למסקנתנו. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. כמה שיפורים חלו - תקופת רישום קצרה יותר, פעולות רישום סימולטניות עם נדל"ן ... אך רצונם של הרשמים להימנע מחובות קבועות מוביל לפגיעה בזכויות המבקשים. שיטתיות המידע על חפצים בוצעה לרוב בצורה שגויה - ה- USRN מכיל מספר עצום של טעויות והפרות שגוף הרישום אינו מתקן על ידי "רצון טוב" ונושאים כאלה נפתרים בבית המשפט. יותר ויותר אנו עומדים בפני העובדה שב- USRN רשומים אובייקטים כפי שהיה אמור לפני אימוץ החוק הפדרלי מס '218, אך רשמים מחייבים להביא חפצים כאלה לתואם את החוק החדש, שהוא גם לא חוקי. בהשעיות, הם לרוב כותבים דרישות שונות, כמו תוכנית טכנית שהושלמה באופן שגוי, היעדר קואורדינטות בנייה, היעדר סריקת חוזה וכו '.

על בעלי נכסים לגשת בזהירות לרישום עסקאות וזכויות. חברת "דרך חכמה" מוכנה לעזור בפתרון הבעיות המורכבות ביותר בתחום הנהלת חשבונות הנדל"ן ועסקאות עימן - אנו מוכנים להשתמש בניסיון רב השנים שלנו בכדי להשיג את יעדי הלקוחות שלנו.

חברת דרך חכמה מכינה תכניות טכניות מדי יום ובמיוחד עבור ארגונים שקיבלו השעיה ברישום חוזה שכירות, צמצמנו את הזמן שלוקח להכין תוכנית טכנית ליום עסקים אחד. הצלחנו להשיג זאת בזכות תרגול נרחב ואלגוריתמים שהוקמו לעבודה עם Rosreestr. את עלות ומחיר התוכנית הטכנית ניתן למצוא באחד הטלפונים. כמו כן, פיתחנו הוראות למועמדים על מנת להפחית טעויות אפשריות בעת מילוי המסמכים:

התקשר למומחים שלנו, אנו עובדים שבעה ימים בשבוע והייעוץ חינם!

Pin
Send
Share
Send
Send